VIRES: Vì sao đô thị quy hoạch đồng bộ sẽ nắm lợi thế tại Vĩnh Long?

Dựa trên Báo cáo từ VIRES, song hành cùng xu hướng nới rộng không gian đô thị, ưu thế vượt trội trên thị trường địa ốc Vĩnh Long đang dần thuộc về các dự án có quy hoạch bài bản và năng lực thiết lập không gian sống chuẩn mực.

Yếu tố nào đóng vai trò then chốt quyết định giá trị bất động sản Vĩnh Long trong giai đoạn tăng trưởng mới? Báo cáo “Bất động sản đô thị tỉnh Vĩnh Long giai đoạn 2026-2030: Bứt phá trong không gian phát triển mới” do Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) công bố gần đây đã chỉ rõ: khi thị hiếu của khách hàng dịch chuyển từ việc chỉ sở hữu nhà ở sang tìm kiếm không gian sống chất lượng cao, cán cân lợi thế sẽ nghiêng về các khu đô thị được đầu tư bài bản, có khả năng kiến tạo cộng đồng dân cư cùng hệ sinh thái dịch vụ - thương mại phong phú.

Những khu đô thị được quy hoạch đồng bộ sẽ chiếm lợi thế (Ảnh: Thành Sơn).

Xu thế này cũng đang trực tiếp định hình các dòng sản phẩm mới, đồng thời chỉ ra diện mạo của những dự án nắm giữ nhiều ưu thế trong chu kỳ đi lên tiếp theo của thị trường.

Khoảng trống của thị trường bất động sản Vĩnh Long

Sự hợp nhất của ba địa phương Vĩnh Long, Bến Tre và Trà Vinh đã hình thành một tỉnh mới có quy mô dân số vượt trên 4,25 triệu người, tổng diện tích tự nhiên hơn 6.296km², trở thành một vùng động lực phát triển trọng điểm tại Đồng bằng sông Cửu Long. Đi cùng việc cơ cấu lại không gian đô thị, đẩy mạnh đầu tư hạ tầng giao thông và mở rộng các hành lang kinh tế, phân khúc bất động sản được nhận định đang đứng trước thời cơ lớn để bước vào một chu kỳ bứt phá mới.

Mặc dù vậy, nghiên cứu về Bất động sản đô thị tỉnh Vĩnh Long giai đoạn 2026-2030 của VIRES chỉ ra rằng, rào cản lớn nhất hiện tại không phải là triển vọng đi lên mà là chất lượng của các nguồn cung hiện hữu.

Dữ liệu khảo sát từ VIRES cho thấy nguồn cung sản phẩm tại đây tương đối khan hiếm khi chỉ có khoảng 10 dự án nhà ở thấp tầng nổi bật, tổng diện tích trên 105ha với nguồn cung khoảng 3.270 sản phẩm. Gần 50% số dự án này đã kết thúc giai đoạn bán hàng sơ cấp và chủ yếu được mua đi bán lại trên thị trường thứ cấp. Thực trạng này cho thấy lượng sản phẩm mới còn rất hạn chế, chưa đáp ứng kịp tốc độ đô thị hóa và nhu cầu an cư của một vùng đất vừa bước vào thời kỳ phát triển mới sau sáp nhập.

Nghiên cứu cũng nhấn mạnh khoảng trống lớn trên thị trường hiện nay chính là sự thiếu vắng các khu đô thị được quy hoạch đồng bộ, có quy mô tầm cỡ để làm đòn bẩy thúc đẩy các trung tâm đô thị mới phát triển.

Trái lại, kết quả khảo sát từ VIRES cũng chỉ ra nhu cầu của phân khúc khách hàng trung lưu thế hệ mới đang có những bước chuyển dịch rõ rệt.

Nếu trước đây, vị trí địa lý và giá cả là hai yếu tố cốt lõi chi phối quyết định mua nhà, thì hiện tại, người mua lại đặt lên hàng đầu các tiêu chí về chất lượng quy hoạch, không gian sống xanh và tiềm năng tăng trưởng bền vững của tài sản.

Số liệu từ VIRES ghi nhận, có đến 90% lượng khách hàng ưu tiên lựa chọn các dự án sở hữu quy hoạch bài bản cùng tính pháp lý minh bạch. Khảo sát cũng cho thấy 87% người mua chú trọng không gian sống chất lượng, cảnh quan xanh, và 82% đánh giá cao năng lực quản lý vận hành chuyên nghiệp giúp gia tăng giá trị tài sản vững bền. Đặc biệt, 91% số người tham gia khảo sát đồng thuận với tư duy “không đơn thuần là mua nhà, mà là mua môi trường sống cho tổ ấm”.

Bên cạnh đó, 93% người tham gia khảo sát nhận định Vĩnh Long đang khan hiếm các tổ hợp đô thị đồng bộ; 91% nhận xét các dịch vụ tiện ích hiện tại chưa thỏa mãn nhu cầu thực tế; và 81% chỉ ra các dự án hiện nay thiếu sự quản lý chuyên nghiệp, đồng thời thể hiện mong muốn được an cư trong những cộng đồng văn minh có dịch vụ quản lý chất lượng cao. Các số liệu này chứng minh mong muốn của khách hàng đã dịch chuyển mạnh mẽ từ việc mua một bất động sản đơn lẻ sang thụ hưởng một hệ sinh thái sống toàn diện - nơi quy hoạch, tiện ích và cộng đồng cùng cộng hưởng tạo nên giá trị cốt lõi.

Bối cảnh cạnh tranh của thị trường địa ốc Vĩnh Long đang chuyển dịch sang một chương mới. Giai đoạn trước, ưu thế thuộc về các sản phẩm sở hữu tọa độ đắc địa hoặc giá thành hấp dẫn, song ở chu kỳ mới này, thế thượng phong sẽ thuộc về những dự án có khả năng kiến tạo không gian sống khép kín, nơi nhà ở, khu thương mại và chuỗi dịch vụ được kết nối nhịp nhàng, đáp ứng trọn vẹn các nhu cầu lưu trú, giao thương lẫn đầu tư.

Tại diễn đàn “Vĩnh Long trong không gian phát triển mới: Động lực đô thị hóa và cơ hội kiến tạo chuẩn sống thế hệ mới” tổ chức từ ngày 3-7/7, ông Đặng Văn Chính, Phó Chủ tịch Thường trực UBND tỉnh Vĩnh Long, khẳng định định hướng cốt lõi của địa phương là tăng trưởng nhanh phải đi đôi với sự bền vững; phát triển kinh tế hài hòa với tiến bộ và công bằng xã hội, đặt người dân vào vị trí trung tâm, là chủ thể và là cái đích cuối cùng của mọi quá trình phát triển.

Mọi chính sách, dự án hay việc phân bổ nguồn lực đều tập trung hướng tới mục tiêu nâng cao chất lượng cuộc sống, tạo dựng nhiều cơ hội phát triển và mang lại không gian sống văn minh, hiện đại cho toàn thể cư dân.

Nguồn cung nào sẽ nắm bắt cơ hội trong chu kỳ phát triển mới?

Phân khúc thị trường còn thiếu tại Vĩnh Long đã được định hình rõ nét. Câu hỏi đặt ra lúc này là dòng sản phẩm nào có đủ năng lực khỏa lấp khoảng trống đó và đi trước đón đầu làn sóng phát triển mới.

Đại diện VIRES nhận định, thế mạnh lớn nhất sẽ thuộc về nhóm dự án hội tụ đồng thời chuỗi tiêu chí: vị trí đón đầu trục mở rộng đô thị mới, thiết kế quy hoạch đồng bộ, loại hình sản phẩm phong phú và có khả năng hình thành cộng đồng văn minh cùng hệ sinh thái dịch vụ ngay từ những ngày đầu ra mắt.

Trên thực tế, thị trường đã ghi nhận sự xuất hiện của một số dự án tiên phong theo mô hình này, tiêu biểu là Khu dân cư Phước Thọ.

Khu dân cư Phước Thọ được quy hoạch theo mô hình đô thị tích hợp, đồng bộ (Ảnh: T&T).

Lợi thế lớn của dự án này trước hết không đến từ quy mô, mà nằm ở tọa độ chiến lược trong bản đồ quy hoạch mới của Vĩnh Long. Theo phân tích từ VIRES, đi cùng việc mở rộng không gian, tăng cường đầu tư công và thiết lập các trục kinh tế mới, xung lực phát triển đô thị sẽ lan tỏa mạnh mẽ sang các khu vực tiềm năng. Định giá bất động sản do đó sẽ phụ thuộc lớn vào năng lực đón đầu xu thế mở rộng của thành phố, thay vì chỉ căn cứ vào khoảng cách tới khu lõi cũ.

Từ góc nhìn này, Khu dân cư Phước Thọ sở hữu vị trí đắt giá khi tọa lạc ngay tại phường Phước Hậu, kết nối thẳng ra Quốc lộ 53 và tuyến đường Tạ Uyên, cách trung tâm hành chính của tỉnh khoảng 3km và cách cầu Mỹ Thuận chừng 7km. Đây không chỉ là tọa độ thuận lợi cho việc di chuyển vào lõi nội đô hiện hữu, mà còn nằm trọn trong vùng động lực được hưởng lợi trực tiếp từ làn sóng mở rộng đô thị, nâng cấp hạ tầng và bùng nổ dịch vụ của thành phố Vĩnh Long thời gian tới.

Khách hàng tìm kiếm môi trường sống chất lượng (Ảnh: Thành Sơn).

Xét ở khía cạnh đầu tư, giá trị của mỗi sản phẩm địa ốc ngày càng phụ thuộc vào khả năng đón đầu làn sóng đô thị hóa. Khi mạng lưới đường cao tốc, liên kết vùng và hệ thống hạ tầng logistics hoàn thiện, những khu vực sở hữu kết nối giao thương thuận tiện sẽ trở thành tâm điểm đón dòng dịch chuyển cư dân, kích hoạt dòng tiền giao thương, tạo bệ phóng vững chắc cho sự tăng trưởng giá trị trong dài hạn.

Dù vậy, yếu tố vị trí mới chỉ là điều kiện cần, năng lực hiện thực hóa các tiềm năng đó lại nằm ở chất lượng quy hoạch nội khu của từng dự án cụ thể.

Khảo sát thực tế của VIRES cho thấy, số đông khách hàng luôn ưu tiên các khu đô thị được phát triển quy mô, tích hợp đầy đủ hệ thống tiện ích dịch vụ và đi kèm quy trình quản lý vận hành chuẩn chỉnh.

Tầm nhìn chiến lược này được định hình rất rõ nét trong quy hoạch tổng thể của Khu dân cư Phước Thọ. Trên tổng diện tích 11,53ha, dự án mang đến thị trường 485 sản phẩm thấp tầng, bao gồm 310 căn nhà phố thương mại, 148 căn nhà phố liền kề cùng với 27 căn biệt thự. Dẫu vậy, giá trị cốt lõi của dự án không thuần túy dựa trên số lượng sản phẩm, mà nằm ở giải pháp quy hoạch không gian sống, thương mại và dịch vụ đan xen nhịp nhàng, giúp hình thành một khu đô thị sầm uất ngay từ giai đoạn đầu đưa vào vận hành.

Dãy shophouse tại Khu dân cư Phước Thọ (Ảnh: Thành Sơn).

Trong cấu trúc sản phẩm, khối 310 căn shophouse đóng vai trò là điểm nhấn chiến lược. Theo phân tích từ VIRES, số lượng nhà phố thương mại này sẽ đặt nền móng kiến tạo nên các trục phố kinh doanh sầm uất, phục vụ trọn vẹn nhu cầu mua sắm, giải trí của cư dân nội khu, đồng thời tạo lực đẩy mạnh mẽ cho kinh tế thương mại của trung tâm mới tại tỉnh. Khi nhịp sống giao thương được kích hoạt đồng bộ với mật độ lấp đầy của cư dân, khu đô thị sẽ hình thành dòng người, dòng tiền cùng giá trị khai thác thực tế bền vững, thay vì chỉ tăng giá dựa trên các làn sóng đầu cơ.

VIRES cũng nhận định, cùng với tiến trình nới rộng không gian đô thị, thúc đẩy giao thương dịch vụ và hoàn thiện đồng bộ hạ tầng sau sáp nhập, hiệu suất sinh lời từ các loại hình bất động sản thương mại, đặc biệt là dòng shophouse tại các khu đô thị kiểu mẫu, sẽ có biên độ tăng trưởng rất lớn trong trung và dài hạn. Đây chính là đòn bẩy giúp những dự án quy hoạch đồng bộ bứt phá mạnh mẽ trong chu kỳ phát triển tiếp theo.

Mặc dù báo cáo từ VIRES không đưa ra dự báo đích danh dự án sẽ đứng đầu thị trường, song thông qua hệ tiêu chí được phác thảo, chân dung của nhóm sản phẩm chiếm lĩnh ưu thế trong giai đoạn tới đã lộ diện rõ nét.

Nhìn từ hệ quy chiếu đó, Khu dân cư Phước Thọ hiện đang là một trong số ít dự án đáp ứng đầy đủ và toàn diện các tiêu chuẩn khắt khe mà thị trường đang tìm kiếm trong giai đoạn mới.

Cảm ơn quý độc giả đã dành thời gian theo dõi bài viết phân tích chuyên sâu này. Để cập nhật thêm những xu hướng bất động sản mới nhất và các dự án tiềm năng khác, mời quý vị tiếp tục khám phá các nội dung liên quan ngay dưới đây.