Theo các chuyên gia trong ngành bất động sản, ngưỡng giá 65–70 triệu đồng mỗi m2 đang được xem là "điểm tới hạn" quyết định sức hút của thị trường căn hộ vùng ven TP HCM trong thời gian tới.
Ngưỡng 70 triệu đồng/m2 — ranh giới quyết định sức cầu
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam, nhận định mức giá 65–70 triệu đồng mỗi m2 là ngưỡng then chốt của phân khúc căn hộ vùng ven TP HCM. Một khi giá bán vượt qua mốc này, lợi thế cốt lõi mà các khu vực giáp ranh vẫn nắm giữ — tức là khoảng cách giá so với nội đô — sẽ dần co hẹp, kéo theo đà giảm của sức mua.
"Qua mốc 70 triệu đồng mỗi m2, nhà vùng ven sẽ bắt đầu khó bán hơn", ông Kiệt nhận định thẳng thắn.
Nhìn lại vài năm gần đây, căn hộ vùng ven liên tục hưởng lợi nhờ chênh lệch giá đáng kể so với TP HCM. Trong khi căn hộ tại khu trung tâm và cận trung tâm phổ biến ở mức 85–100 triệu đồng mỗi m2, nhiều dự án tại Bình Dương cũ chỉ dao động quanh 40–50 triệu đồng mỗi m2, thậm chí còn thấp hơn. Chính khoảng cách đó đã thu hút mạnh nhóm người mua ở thực, đặc biệt là các gia đình trẻ có tài chính hạn chế, sẵn sàng chấp nhận quãng đường di chuyển xa hơn để đổi lấy chi phí nhà ở thấp hơn.
Bài toán đánh đổi khi giá tiệm cận ngưỡng tới hạn
Khi giá căn hộ vùng ven leo dần lên quanh mức 65–70 triệu đồng mỗi m2, quyết định mua nhà không còn đơn thuần là so sánh con số. Người mua buộc phải tính toán nhiều yếu tố hơn: một căn hộ mới ở xa trung tâm đặt lên bàn cân với một căn hộ cũ tại TP HCM nhưng thuận tiện hơn cho công việc, trường học, bệnh viện và sinh hoạt thường ngày.
Áp lực di chuyển cũng ngày càng được tính vào bài toán tài chính. Nhiều gia đình làm việc tại trung tâm TP HCM có thể mất hơn một giờ cho mỗi chiều đi về khi kẹt xe, dẫn đến chi phí đi lại và sinh hoạt gia tăng. Điều này càng làm giảm sức hút của nhà vùng ven khi giá đã tiến sát ngưỡng trên 70 triệu đồng mỗi m2.
Ông Kiệt nhấn mạnh: nếu hạ tầng kết nối liên vùng và hệ thống giao thông công cộng không được cải thiện, sức cạnh tranh của các dự án vùng ven sẽ ngày càng suy yếu khi lợi thế về giá không còn đủ lớn để bù đắp bất tiện về vị trí.
Mặt bằng giá thực tế đã tiệm cận ngưỡng cảnh báo
Bất động sản khu đông TP HCM, tháng 4/2026. Ảnh: Quỳnh Trần
Thực tế thị trường cho thấy mức giá tại các khu vực giáp ranh đang áp sát đúng ngưỡng cảnh báo trên. Số liệu từ CBRE ghi nhận, trong quý I, giá bán sơ cấp trung bình căn hộ tại TP HCM — sau khi sáp nhập Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu — đạt khoảng 71 triệu đồng mỗi m2, chưa tính thuế và phí, tăng 11% so với cùng kỳ năm trước và 4,4% so với quý liền trước.
Nhiều dự án mở bán gần đây tại các khu giáp ranh ghi nhận mức tăng giá 15–20% chỉ sau một đến hai năm. Không ít dự án mới hiện chào bán ở mức xung quanh 70 triệu đồng mỗi m2. Báo cáo của OneHousing cũng cho thấy giá căn hộ sơ cấp tại vùng ven trong quý vừa qua đạt trung bình khoảng 56 triệu đồng mỗi m2, tăng 7% theo quý và tới 37% so với cùng kỳ năm trước. Riêng Avison Young Việt Nam cho biết giá mở bán mới tại khu vực này biến động khá rộng, với đỉnh cao nhất gần chạm 80 triệu đồng mỗi m2, chưa bao gồm các loại thuế phí.
Gánh nặng tài chính đè lên người mua ở thực
Theo CBRE, áp lực này rõ nhất với nhóm mua để ở — lực lượng chiếm tỷ trọng lớn tại thị trường vùng ven TP HCM. Với căn hộ diện tích từ 55 đến 70 m2, mức giá 70 triệu đồng mỗi m2 đẩy tổng giá trị tài sản lên tới 4–5 tỷ đồng, vượt xa khả năng chi trả của nhiều gia đình trẻ.
Chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên phân tích: một cặp vợ chồng trẻ có tổng thu nhập khoảng 50–60 triệu đồng mỗi tháng, nếu vay ngân hàng dài hạn để mua căn hộ giá 4–5 tỷ đồng, sẽ phải dành từ 25–30 triệu đồng mỗi tháng cho việc trả nợ. Khoản chi này chiếm tỷ lệ lớn trong thu nhập, khiến quyết định mua nhà trở nên thận trọng hơn nhiều so với giai đoạn giá còn ở mức thấp.
Không phải dự án nào cũng chịu tác động như nhau
Dù vậy, giới chuyên môn lưu ý rằng không phải toàn bộ phân khúc vùng ven đều đối mặt cùng một mức rủi ro. Các dự án có chất lượng tốt, tọa lạc sát nội thành, gần các trục giao thông huyết mạch hoặc hưởng lợi từ metro, đường vành đai hay tuyến kết nối liên vùng vẫn giữ được lợi thế cạnh tranh đáng kể.
Ngược lại, những dự án ở xa trung tâm, thời gian di chuyển kéo dài sẽ chịu sức ép lớn hơn trong việc giữ chân người mua ở thực khi khoảng cách giá so với nội đô không còn đủ hấp dẫn. "Lúc khoảng cách giá không còn lớn như trước, người mua sẽ tính toán kỹ hơn trước khi xuống tiền", ông Kiệt nhận xét.
Nguy cơ mất cân đối cung — cầu từ làn sóng cao cấp hóa
Nhìn từ góc độ nghiên cứu thị trường, bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam, cảnh báo xu hướng đẩy giá theo làn sóng "cao cấp hóa" nhà đất vùng ven có thể tạo ra rủi ro thanh khoản. Nguồn cung mới tại nhiều địa bàn vùng ven đang nghiêng nặng về phân khúc cao cấp, trong khi lực cầu chủ đạo tại những thị trường này vẫn là tầng lớp trung lưu và người mua để ở.
Hiện Việt Nam có khoảng 25 triệu người thuộc tầng lớp trung lưu, và con số này được dự báo có thể tăng lên khoảng 50 triệu người trong vài năm tới. Tuy nhiên, nhóm khách hàng này chủ yếu hướng đến sản phẩm trung cấp, phù hợp với năng lực tài chính và nhu cầu an cư thực tế.
Do đó, nếu nguồn cung cao cấp tiếp tục bùng phát trong khi nhu cầu thực không theo kịp, thị trường có thể đối mặt với nguy cơ mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu, đặc biệt tại những khu vực giá bán đã bị đẩy lên quá cao so với khả năng hấp thụ thực tế.
Khuyến nghị dành cho người mua và nhà đầu tư
Với những người mua để ở, các chuyên gia khuyến nghị ưu tiên lựa chọn dự án có kết nối thuận tiện với TP HCM và các trung tâm việc làm. Đồng thời, cần xem xét kỹ lưỡng tính pháp lý, tiến độ triển khai và năng lực thực sự của chủ đầu tư trước khi quyết định. Giá bán cũng cần được đặt trong tương quan với vị trí và chất lượng thực tế của sản phẩm, thay vì đặt cược vào kỳ vọng tăng giá.
"Với nhà đầu tư thì cần đánh giá thêm nhu cầu thuê thực tế và khả năng thanh khoản trên thị trường thứ cấp, đồng thời hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính lớn trong bối cảnh lãi suất còn biến động", một chuyên gia nhấn mạnh.
Cảm ơn bạn đã dành thời gian theo dõi bài viết. Nếu bạn quan tâm đến thị trường bất động sản TP HCM và các khu vực lân cận, đừng bỏ qua những bài phân tích chuyên sâu khác ngay bên dưới.
Ý kiến bạn đọc (0)