Thị trường địa ốc bước vào giai đoạn sàng lọc khốc liệt, phân khúc bình dân vẫn biệt tăm

Sự tái cấu trúc toàn diện của thị trường bất động sản không đồng nghĩa với suy thoái

Sáng 16/7, tại buổi hội thảo phân tích thị trường địa ốc quý II và nửa đầu năm do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) phối hợp cùng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) tổ chức, nhiều thông tin đáng chú ý đã được công bố.

Theo báo cáo từ VARS IRE, kể từ cuối năm 2024 tới nay, thị trường địa ốc đang trải qua một đợt tái cơ cấu sâu rộng dưới áp lực từ việc thắt chặt các quy định pháp lý, chi phí triển khai dự án leo thang cùng sự thay đổi rõ rệt trong thị hiếu của khách hàng.

Dù vậy, cuộc thanh lọc quy mô lớn này không kéo lùi sự phát triển chung. Minh chứng là trong 6 tháng đầu năm, số lượng doanh nghiệp địa ốc thành lập mới vẫn tăng trưởng 23% so với cùng kỳ năm ngoái, đi kèm tổng vốn đăng ký tăng tới 71%. Tính chung toàn ngành, số lượng doanh nghiệp ghi nhận mức tăng ròng hơn 1.200 đơn vị.

Nhận định về xu hướng này, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam kiêm Chủ tịch VARS, ông Nguyễn Văn Đính, cho biết những số liệu trên chứng tỏ thị trường đang đào thải tự nhiên để nâng cao năng lực nội tại của các chủ đầu tư.

Những đơn vị sở hữu tiềm lực tài chính vững vàng, có sẵn quỹ đất sạch, pháp lý hoàn chỉnh và năng lực quản trị tốt vẫn tiếp tục mở rộng quy mô. Ngược lại, những doanh nghiệp thiếu hụt nguồn lực hoặc không thể thích ứng với các quy định mới đành phải thu hẹp hoạt động hoặc chấp nhận rời bỏ cuộc chơi.

Ông Đính nhấn mạnh rằng thị trường hiện tại không còn bị thao túng bởi các dòng tiền đầu cơ hay các đợt sóng tăng giá ngắn hạn. Thay vào đó, dòng tiền đang dịch chuyển mạnh mẽ hướng tới những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực và có khả năng sinh lời bền vững thông qua việc khai thác thương mại.

Cơ cấu sản phẩm lệch pha nghiêm trọng và bài toán giá nhà neo cao

Số liệu từ VARS IRE chỉ ra rằng, trong nửa đầu năm qua, lượng sản phẩm chào bán mới đạt khoảng 98.000 mặt hàng, ghi nhận mức tăng xấp xỉ 50% so với cùng kỳ năm 2025. Tuy nhiên, sự mất cân đối về phân khúc đang diễn ra vô cùng gay gắt. Riêng trong quý II, sản phẩm căn hộ chung cư áp đảo với tỷ lệ gần 75% tổng cung. Đáng nói, phân khúc hạng sang và siêu sang chiếm tới 45%, phân khúc cao cấp chiếm 37%, trong khi nhóm nhà ở trung cấp chỉ vỏn vẹn khoảng 18%.

Đáng báo động là các căn hộ thương mại bình dân có giá dưới 25 triệu đồng/m2 hoàn toàn vắng bóng. Việc thiếu hụt trầm trọng dòng sản phẩm giá rẻ, cộng thêm chi phí giải phóng mặt bằng và đầu tư leo thang khi áp dụng khung giá đất mới, đã đẩy giá bán sơ cấp liên tục lập đỉnh. Mức giá căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội hiện chạm ngưỡng khoảng 123 triệu đồng/m2, còn tại TPHCM dao động quanh mức 108 triệu đồng/m2.

Bất chấp mức giá đắt đỏ, sức hấp thụ của thị trường vẫn tương đối ổn định. Trong 6 tháng đầu năm, toàn thị trường ghi nhận khoảng 48.000 giao dịch thành công tại phân khúc sơ cấp, đạt tỷ lệ hấp thụ khoảng 58% lượng hàng mới tung ra. Tâm lý mua đuổi do sợ bỏ lỡ cơ hội đã biến mất; dòng tiền hiện tại ưu tiên lựa chọn các dự án có hồ sơ pháp lý minh bạch, tiến độ xây dựng chuẩn chỉ và có tiềm năng cho thuê tốt để tạo dòng tiền đều đặn.

Đồng thời, thị trường vốn cũng đón nhận tín hiệu tích cực khi kênh trái phiếu doanh nghiệp bất động sản phục hồi mạnh mẽ, đạt giá trị phát hành gần 92.000 tỷ đồng, tăng gấp 2,2 lần so với cùng kỳ năm trước.

Lý do phân khúc nhà ở bình dân ngày càng cạn kiệt

Giải thích về sự khan hiếm này, Thành viên Hội đồng nghiên cứu VARS IRE, ông Lưu Quang Tiến, cho rằng áp lực từ chi phí quỹ đất, chi phí vốn và giá vật liệu xây dựng đã buộc các chủ đầu tư phải dịch chuyển dự án lên phân khúc cao hơn để tối ưu hóa bài toán lợi nhuận.

Ngay cả ở các tỉnh thành lân cận thuộc vùng TPHCM mở rộng – nơi vốn là thủ phủ của các dòng sản phẩm trung cấp trước đây – thì hiện tại, hàng loạt dự án mới cũng đã được định vị ở phân khúc cao cấp.

Trong điều kiện thị trường hiện tại, viễn cảnh các căn hộ bình dân xuất hiện trở lại là điều rất khó xảy ra, trừ khi có những điều chỉnh mang tính đột phá về tiêu chí phân loại dự án hoặc xây dựng lại khung giá tham chiếu sao cho tương thích với mức chi phí đầu tư đã thay đổi quá lớn vài năm qua.

Tại không gian đối thoại, các diễn giả đều chung nhận định rằng nhu cầu sở hữu nhà của người dân vẫn rất lớn nhưng đang vấp phải rào cản từ năng lực tài chính hạn chế.

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam, phần lớn giao dịch hiện nay xuất phát từ nhu cầu thực tế, bao gồm mua để định cư, làm quà tích sản cho con cái hoặc đầu tư giữ tiền. Dẫu vậy, phân khúc phù hợp với túi tiền của số đông khách hàng lại đang thiếu hụt nghiêm trọng. Có tới khoảng 80-90% khách hàng tìm kiếm nhà ở giá vừa phải, nhưng nguồn cung trên thị trường lại phân bổ chủ yếu vào phân khúc cao cấp và hạng sang.

Chia sẻ góc nhìn này, chuyên gia bất động sản Nguyễn Hoàng khẳng định nhu cầu chỉ được hiện thực hóa khi đi kèm năng lực chi trả. Ông tính toán, với mức thu nhập bình quân khoảng 20-30 triệu đồng/tháng, người dân chỉ có khả năng gánh vác các căn hộ có giá quanh mức 2 tỷ đồng. Thế nhưng, các sản phẩm mới chào bán hiện nay thường có giá lên đến hàng chục tỷ đồng. Thêm vào đó, việc lãi suất vay mua nhà duy trì trên mức 10%/năm khiến nhiều khách hàng không dám tiếp cận nguồn vốn vay.

Phó tổng giám đốc DKRA Group, ông Võ Hồng Thắng, thông tin thêm rằng có tới hơn 70% người mua nhà trên thị trường sơ cấp phải dùng tới đòn bẩy tài chính từ ngân hàng. Điều này khiến thị trường cực kỳ nhạy cảm với các biến động của lãi suất. Nếu như trước đây, lãi suất ưu đãi phổ biến ở mức 6-7%/năm, thì hiện tại, sau khi hết ưu đãi, mức lãi suất thả nổi đã vọt lên trên 10%/năm, có đơn vị còn áp dụng từ 12-13%/năm. Chi phí lãi vay đắt đỏ đang là trở lực lớn nhất ngăn cản người mua chạm tay vào ước mơ an cư.

Dù vậy, giai đoạn sàng lọc này được giới chuyên môn nhìn nhận là một bước đệm tất yếu để đưa thị trường trở về quỹ đạo lành mạnh sau thời gian tăng trưởng quá nóng. Để tạo lập một thị trường bền vững, nhiệm vụ cốt lõi thời gian tới là phải tái cơ cấu lại nguồn cung, tập trung phát triển các dòng sản phẩm vừa túi tiền với đại bộ phận người dân.

Hạ tầng giao thông sẽ định hình lại giá trị của các dự án địa ốc

Nhìn nhận về tương lai, TS Nguyễn Đức Kiên, nguyên Tổ trưởng Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng, khẳng định mạng lưới hạ tầng giao thông sẽ là xung lực mạnh mẽ nhất làm thay đổi diện mạo thị trường bất động sản giai đoạn 2026-2030.

Việc triển khai các dự án quy mô lớn như Vành đai 3, Vành đai 4, các tuyến metro cùng cảng hàng không quốc tế Long Thành sẽ tái định hình không gian phát triển của toàn vùng TPHCM. Khi đó, giá trị của một sản phẩm bất động sản sẽ không còn đo đếm bằng khoảng cách cây số mà được xác định bằng thời gian di chuyển thực tế.

Các khu vực sở hữu khả năng kết nối nhanh chóng tới các trung tâm hành chính, khu công nghiệp, dịch vụ và hệ thống giao thông công cộng sẽ chiếm ưu thế tuyệt đối trong việc thu hút dòng dịch chuyển cư dân cũng như các nguồn vốn đầu tư lớn.

Cũng theo TS Nguyễn Đức Kiên, dòng vốn hạ tầng sẽ không đẩy giá bất động sản tăng đồng loạt một cách thiếu kiểm soát, mà xu hướng tăng trưởng sẽ tập trung mạnh mẽ vào các đô thị vệ tinh cùng những khu vực được quy hoạch theo chiến lược phát triển đô thị gắn liền với giao thông công cộng (TOD).

Cảm ơn quý độc giả đã dành thời gian theo dõi bài viết này. Hãy tiếp tục cập nhật những thông tin, phân tích chuyên sâu và xu hướng mới nhất về thị trường bất động sản qua các bài viết gợi ý ngay phía dưới nhé!