Người đầu tư căn hộ điều chỉnh giảm biên độ lợi nhuận

Từng đặt mục tiêu thu về khoản lãi lớn khi sang nhượng căn hộ, anh Hùng hiện tại đành chấp nhận cắt giảm một nửa phần lợi nhuận mong muốn để nhanh chóng đẩy hàng.

Cách đây bốn tháng, anh Hùng bắt đầu rao bán một căn hộ cao cấp gồm hai phòng ngủ cùng mức giá 9,4 tỷ đồng. Tài sản này được anh đầu tư vào cuối năm 2023 với số tiền khoảng 8 tỷ đồng, trong đó nguồn vốn vay từ ngân hàng chiếm 2 tỷ đồng. Sau khi khấu trừ các khoản lãi vay, thuế, phí kèm theo chi phí liên quan, anh hướng tới mức sinh lời gần một tỷ đồng.

Dù vậy, việc tìm kiếm khách mua kéo dài nhiều tháng không mang lại kết quả khiến anh phải liên tục hạ giá. Mức giá chào bán từ 9,4 tỷ đồng lùi về 9,2 tỷ đồng và hiện tại dừng ở mức 8,9 tỷ đồng. Đi cùng với đó, khoản lãi kỳ vọng ban đầu cũng thu hẹp từ gần một tỷ đồng xuống 700 triệu rồi chạm mốc 500 triệu đồng.

"Vào thời điểm hai năm trước, mức giá này chắc chắn đã có khách chốt ngay lập tức. Còn hiện tại, khách hàng có quá phong phú sự lựa chọn khiến việc chuyển nhượng trở nên gian nan hơn nhiều", anh chia sẻ và nhìn nhận rằng tỷ suất sinh lời này đang thấp hơn đáng kể so với lãi suất gửi tiết kiệm tính trên lượng vốn tự có bỏ ra.

Chiến lược đầu tư thay đổi theo diện rộng

Xu hướng hạ thấp kỳ vọng lợi nhuận không chỉ xuất hiện ở những người đang tìm cách bán cắt dòng vốn, mà ngay cả nhóm khách hàng vừa xuống tiền cũng đã chủ động thay đổi phương án. Chị Lan, một nhà đầu tư tại TP HCM, chia sẻ trước đây mỗi khi mua căn hộ đều nhắm tới mục tiêu bán lại sau hai đến ba năm với biên độ chênh lệch từ 15-20%. Dẫu vậy, với sản phẩm vừa xuống tiền đầu năm nay, chị chỉ đặt mục tiêu tăng trưởng giá khoảng 8-10% trong vòng 3-5 năm tới.

Trong quãng thời gian chờ đợi bất động sản thiết lập mặt bằng giá mới, căn hộ sẽ được khai thác cho thuê nhằm thu về dòng tiền đều đặn, giảm thiểu chi phí cơ hội cũng như hạn chế áp lực phải bán tháo khi bối cảnh thị trường chưa thực sự thuận lợi.

"Nếu đều đặn mỗi tháng tài sản đem lại khoảng 18-20 triệu đồng từ việc cho thuê, tôi vẫn duy trì được nguồn thu trong lúc chờ đợi thị trường phục hồi. Việc mong đợi khoản lãi lên tới vài chục phần trăm chỉ sau một đến hai năm như giai đoạn trước giờ không còn khả thi", chị Lan bộc bạch.

Bất động sản khu đông TP HCM, tháng 4/2026. Ảnh: Quỳnh Trần

Trải qua giai đoạn tăng trưởng nóng từ năm 2023, phân khúc căn hộ tại TP HCM đang ghi nhận những tín hiệu hạ nhiệt rõ nét. Việc nguồn cung sơ cấp trở nên dồi dào hơn mang lại nhiều sự lựa chọn cho khách mua, đồng thời tạo áp lực cạnh tranh không nhỏ lên thị trường mua đi bán lại. Thực tế này bắt buộc số đông nhà đầu tư phải chủ động giảm biên độ lợi nhuận kỳ vọng nhằm thúc đẩy thanh khoản.

Thị trường thứ cấp bước vào giai đoạn điều chỉnh

Số liệu từ CBRE Việt Nam chỉ ra rằng tốc độ tăng trưởng giá của phân khúc căn hộ thứ cấp tại TP HCM đang có dấu hiệu chậm lại. Chỉ tính riêng trong quý II, đà tăng trưởng đã sụt giảm hơn 6 điểm phần trăm khi đặt lên bàn cân với cùng kỳ năm ngoái. Nếu như trong giai đoạn 2024-2025, giá bán căn hộ thứ cấp ghi nhận mức tăng bình quân trên 10% mỗi quý, thì ở thời điểm hiện tại, mức tăng phổ biến chỉ còn neo quanh ngưỡng 2%.

Báo cáo từ Avison Young Việt Nam cũng cho thấy những tín hiệu điều chỉnh của thị trường thứ cấp. Giá bán các căn hộ cao cấp ghi nhận mức giảm khoảng 5-8% so với giai đoạn đỉnh điểm, đi cùng với sự phân hóa rõ rệt về mặt thanh khoản. Các dự án thuộc phân khúc cao cấp mới sở hữu tỷ lệ hấp thụ dưới 30%, trong khi con số này ở phân khúc trung cấp dù đạt mức cao nhất cũng chỉ dừng lại ở khoảng 35%.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, nhìn nhận việc sang nhượng căn hộ để đạt mức biên lợi nhuận như mong muốn ở thời điểm này khó khăn hơn trước rất nhiều. Theo chuyên gia này, khi động lực thúc đẩy giá tăng không còn mạnh mẽ, người đầu tư bắt buộc phải giảm bớt kỳ vọng về lợi nhuận nếu muốn đẩy nhanh tốc độ giao dịch.

Áp lực từ nguồn cung mới và bài toán lãi suất

Cũng theo chuyên gia này, rào cản khiến việc bán lại căn hộ gặp khó đến từ lãi suất vay mua bất động sản vẫn giữ ở mức khoảng 9,2%, trong khi thị trường sơ cấp đón nhận nguồn cung tăng trưởng mạnh với hàng loạt dự án có giá từ 60-80 triệu đồng mỗi m2 đi kèm nhiều chính sách ưu đãi lớn. Khách mua theo đó có thêm nhiều sự lựa chọn, buộc các nhà đầu tư trên thị trường thứ cấp phải hạ thấp kỳ vọng lợi nhuận để gia tăng tính thanh khoản cho dòng vốn.

Đồng quan điểm, ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, nhận định sau một thời kỳ tăng trưởng nóng, thị trường căn hộ đang chuyển dịch sang một chu kỳ đầu tư mang tính bền vững hơn. Thay vì tìm kiếm lợi nhuận lớn trong ngắn hạn, nhiều nhà đầu tư bắt đầu dịch chuyển sự quan tâm sang khả năng sinh dòng tiền ổn định từ việc cho thuê, chất lượng quản lý vận hành của dự án cùng tiềm năng tăng giá trong trung và dài hạn.

Chuyên gia này phân tích thêm, áp lực từ chi phí vốn, nền lãi suất duy trì ở mức cao cùng hàng loạt chương trình kích cầu mạnh mẽ từ thị trường sơ cấp đang dần buộc các chủ sở hữu thứ cấp phải chủ động điều chỉnh giá bán nhằm tăng cơ hội chốt giao dịch. Hiện tại, mặt bằng giá căn hộ thứ cấp đang ghi nhận mức giảm phổ biến từ 2-6% so với quý trước, tập trung phần lớn ở những sản phẩm thuộc quyền sở hữu của nhóm nhà đầu tư đang chịu áp lực từ đòn bẩy tài chính.

Hạ tầng giao thông làm thay đổi xu hướng dịch chuyển

Bên cạnh bài toán về giá cả, sự đồng bộ và cải thiện của hệ thống hạ tầng giao thông cũng đang góp phần định hình lại xu hướng lựa chọn không gian sống. Khi các dự án kết nối giao thông giữa TP HCM và các vùng đô thị vệ tinh được tăng tốc triển khai, người mua sẵn lòng dịch chuyển ra các khu vực xa trung tâm hơn nhằm tiếp cận mức giá hợp lý hơn.

Mặc dù vậy, các đơn vị nghiên cứu thị trường nhận định rằng chưa xuất hiện dấu hiệu giảm giá đồng loạt trên diện rộng. Sự thay đổi rõ nét nhất nằm ở chính tâm lý và kỳ vọng của phía nhà đầu tư. Trong bối cảnh nguồn cung gia tăng giúp khách hàng có thêm nhiều phương án lựa chọn, chiến lược chuyển hướng sang nắm giữ dài hạn và khai thác nguồn tiền đều đặn từ cho thuê đang trở nên phổ biến hơn thay vì chỉ chờ đợi tăng giá để bán lại kiếm lời.

Dự báo từ CBRE cho thấy, khu vực TP HCM mở rộng sẽ đón nhận khoảng 43.000 căn hộ được chào bán trong năm 2026 và tiếp tục duy trì lượng cung lớn vào các năm tiếp theo. Khi thị trường bước sang giai đoạn có tính cạnh tranh cao hơn, các yếu tố như chất lượng công trình, giá trị sử dụng thực tế cùng năng lực tạo dòng tiền sẽ đóng vai trò quyết định, thay thế cho việc chỉ phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn.

Cảm ơn bạn đọc đã theo dõi bài viết trên. Hy vọng những thông tin cập nhật về xu hướng thị trường bất động sản sẽ mang lại góc nhìn hữu ích cho quý vị, và đừng quên tiếp tục khám phá các nội dung liên quan đầy hấp dẫn ngay bên dưới nhé.