Sức mua biệt thự, nhà liền kề suy giảm nghiêm trọng

Thị trường nhà ở thấp tầng ghi nhận mức giao dịch sụt giảm sâu

Số liệu từ công ty tư vấn bất động sản CBRE phản ánh tình trạng phân khúc nhà ở thấp tầng tại Hà Nội cùng các khu vực giáp ranh đang trải qua giai đoạn trầm lắng, xuất phát từ tâm lý dè chừng tăng cao của khách hàng. Trong giai đoạn ba tháng giữa năm, toàn thị trường chỉ có 660 sản phẩm tìm được chủ sở hữu, đánh dấu mức tụt dốc lên đến 74% khi đối chiếu với chu kỳ tương đương năm trước.

Lũy kế 6 tháng đầu năm, tổng lượng sản phẩm ra mắt thị trường đạt xấp xỉ 2.100 căn, thu hẹp 17% so với cùng kỳ. Tính riêng quý II, có trên 1.110 căn hộ mới chào bán, phần lớn tập trung ở những khu đô thị quy mô lớn tại khu vực Văn Giang, tỉnh Hưng Yên. Dù vậy, tổng thanh khoản thực tế chỉ cán mốc hơn 660 sản phẩm, sụt giảm 30% khi so với quý liền trước và lao dốc 74% so với giai đoạn cùng kỳ năm ngoái.

Giá chào bán và giao dịch thứ cấp đồng loạt hạ nhiệt

Trước áp lực suy thoái của toàn thị trường, định giá sản phẩm đã xuất hiện nhịp điều chỉnh ở cả nguồn cung sơ cấp lẫn thị trường chuyển nhượng. Khép lại quý II, mức giá trung bình của dòng sản phẩm liền thổ sơ cấp ghi nhận mốc 209 triệu đồng trên mỗi m2 đất (chưa tính thuế VAT, chi phí bảo trì cũng như khoản chiết khấu), hạ khoảng 9% so với thời điểm quý trước và cùng kỳ. Ở phân khúc chuyển nhượng, mặt bằng giá giao dịch quanh ngưỡng 195 triệu đồng mỗi m2 đất, giảm nhẹ 3% so với quý I.

Đánh giá về xu hướng này, tổ chức CBRE nhận định rằng mức lãi suất neo ở ngưỡng cao ngay từ giai đoạn đầu năm đã tác động trực tiếp, khiến không ít chủ sở hữu quyết định tạm hoãn giao dịch hoặc buộc phải hạ định mức lợi nhuận dự kiến.

Ghi nhận từ phía đơn vị tư vấn Avison Young cũng thể hiện sự đồng điệu. Đơn vị này cho hay dòng sản phẩm nhà ở thấp tầng đang đối mặt với chu kỳ sang mạn rõ nét trong bối cảnh đà phục hồi từ đầu năm không còn duy trì. Lượng hàng sơ cấp xuất hiện trên thị trường quý này chủ yếu rơi vào các dự án đã ra mắt từ giai đoạn trước, phân bổ chủ yếu tại các khu vực Đông Anh, Đan Phượng, Gia Lâm cùng Mê Linh.

Tỷ lệ hấp thụ giỏ hàng mới chạm mức rất thấp

Không chỉ chịu tác động từ áp lực chi phí vốn, giá bán duy trì ở ngưỡng đắt đỏ, phổ biến từ 15 đến 50 tỷ đồng cho mỗi căn, đã trở thành rào cản lớn cản trở tốc độ tiêu thụ. Báo cáo của Avison Young chỉ ra rằng mức độ tiêu thụ của lượng hàng mới chào bán chỉ vỏn vẹn khoảng 20%, giảm sụt rõ rệt khi so sánh với thời điểm cuối năm trước.

Một dự án thấp tầng tại phía Tây Hà Nội. Ảnh: Ngọc Thành

Nguyên nhân khiến thanh khoản biệt thự và liền kề chững lại

Phân tích sâu hơn về diễn biến thị trường, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kênh Batdongsan thuộc Property Guru, chia sẻ rằng bức tranh giao dịch hiện tại chứng kiến sự phân hóa sắc nét, trái ngược hoàn toàn với sự tăng nóng của nhiều loại hình trước đó. Thống kê quý II từ đơn vị này phản ánh loại hình nhà riêng lẻ chỉ nhận được 22% lượng quan tâm từ người mua, trong khi con số này ở dòng biệt thự dừng lại ở mức 9%.

Theo chuyên gia này, sau khoảng thời gian liên tục đẩy giá, phân khúc biệt thự cùng liền kề đã xác lập mặt bằng giá quá cao, vượt ngoài khả năng tài chính của đại đa số người tiêu dùng. Đồng thời, mặt bằng lãi suất đi vay neo cao từ đầu năm làm chi phí đòn bẩy tài chính tăng vọt, đè nặng áp lực lên những nhà đầu tư phụ thuộc lớn vào vốn vay. Thái độ phòng thủ và tâm lý ngóng chờ bao trùm toàn thị trường khiến quá trình cân nhắc đưa ra quyết định mua bán bị kéo dài đáng kể.

Cùng chung góc nhìn, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội, đánh giá khách hàng đang tỏ ra đặc biệt cẩn trọng trước vô vàn biến số vĩ mô chưa rõ ràng, bao gồm định hướng quy hoạch dài hạn của Thủ đô cũng như sự biến động từ lãi suất. Trong giai đoạn vừa qua, chi phí vay vốn cho lĩnh vực địa ốc tăng nhanh, có lúc chạm mốc 15-16% mỗi năm, gây sức ép nặng nề lên sức mua chung.

"Nhiều dòng sản phẩm bất động sản, trong đó có nhà liền thổ, đang trải qua giai đoạn sàng lọc sâu rộng và vô cùng quyết liệt. Mặc dù vậy, quá trình tái cấu trúc này là thực sự cần thiết nhằm đưa các sản phẩm phát triển theo chiều hướng bền vững hơn", chuyên gia CBRE nhấn mạnh.

Dự báo triển vọng thị trường nhà thấp tầng thời gian tới

Nhiều dự báo cho rằng trong hai năm tới, phân khúc nhà ở thấp tầng khu vực Hà Nội sẽ bước vào giai đoạn đi ngang với nhịp độ tăng trưởng chậm lại. Đơn vị Avison Young ước tính tổng lượng cung mới có thể đạt mức 14.000 sản phẩm trong chu kỳ 2027-2029. Khi hàng loạt dự án mới chuẩn bị gia nhập thị trường, sức mua được cho là sẽ diễn ra chầm chậm hơn so với giai đoạn đỉnh cao năm 2025 bởi định giá bán vẫn neo ở mức cao.

Xin chân thành cảm ơn quý độc giả đã dành thời gian theo dõi bài tổng hợp này. Đừng quên tiếp tục khám phá thêm nhiều bài viết hấp dẫn và giá trị khác ngay bên dưới!