TPHCM: Thị trường nhà đất đại hạ giá hàng tỷ đồng nhưng vẫn chịu cảnh đìu hiu

Sự leo thang của lãi suất cùng việc thắt chặt dòng vốn đang đẩy thị trường bất động sản TPHCM vào thế khó khi người bán liên tục cắt lỗ, nhưng thanh khoản vẫn ở mức vô cùng trầm lắng.

Tại phường Long Trường, chị Thu Hồng (cư trú tại phường Bình Trưng, TPHCM) đang nỗ lực tìm khách mua lại lô đất diện tích 4x15m, nằm ở mặt tiền đường nhựa rộng 12m. Vào thời điểm cuối năm ngoái, tài sản này từng được chị chào bán với mức giá 3,9 tỷ đồng và đã có khách hàng chấp nhận đặt cọc.

Chấp nhận hạ giá sâu, chủ nhà vẫn bất lực tìm đầu ra

Do muốn bán gấp mảnh đất này nhằm huy động vốn chuyển sang mua một căn hộ 3 phòng ngủ ở địa bàn quận 2 cũ, kế hoạch của chị Hồng đã bị gián đoạn vì người đăng ký mua trước đó đột ngột rút lui. Dù đã kiên trì rao bán một thời gian dài nhưng không thành công, chị bắt buộc phải hạ giá niêm yết xuống mức 3,7 tỷ đồng.

Mặc dù chị đã chủ động cắt giảm giá trị tài sản, bối cảnh thị trường bấy giờ lại không còn giữ được sự sôi động như trước. Chị Hồng đã gửi thông tin qua hàng loạt môi giới lẫn tự chi tiền chạy quảng cáo tiếp thị, song lượng khách quan tâm vẫn hoàn toàn vắng bóng.

“Nếu gặp được người mua thực sự muốn giao dịch, tôi chấp nhận bớt thêm về mốc 3,5 tỷ đồng để chốt nhanh nhằm kịp chuyển sang nơi ở mới. Tuy nhiên, dù giá chào bán đã tụt khoảng 400 triệu đồng, thương lượng vẫn chưa thể hoàn tất khiến kế hoạch thay đổi chỗ ở của gia đình tôi đành phải tạm dừng”, chị Hồng bộc bạch.

Sự gia tăng của mặt bằng lãi suất đang gây ra làn sóng tiêu cực tới tính thanh khoản trên toàn thị trường bất động sản (Ảnh: Lam Giang).

Trạng thái bế tắc này không dừng lại ở đất nền mà đang lan rộng sang cả loại hình căn hộ chung cư. Khá nhiều chủ sở hữu nhà ở tại phường An Khánh và phường Bình Trưng (TPHCM) chia sẻ rằng những căn hộ thuộc phân khúc 8-10 tỷ đồng dù đã được chủ động hạ giá từ 500 triệu đồng đến 1 tỷ đồng so với vài tháng trước đó, tốc độ giao dịch thực tế vẫn hết sức chậm chạp.

Tương tự, trường hợp của anh Nguyễn Thanh Hội (sinh sống tại TPHCM) cũng gặp muôn vàn trở ngại khi cố gắng thanh lý căn nhà cấp bốn thuộc khu vực quận Bình Tân cũ. Bất động sản này sở hữu diện tích 4x11m, thiết kế nở hậu, nằm trong hẻm ba gác. Thời điểm cuối năm ngoái, anh từng đưa ra giá 6,8 tỷ đồng, sau đó giảm còn 6,2 tỷ đồng. Gần đây, vì nhu cầu tài chính khẩn cấp của gia đình, anh tiếp tục hạ giá sâu xuống còn tầm 5,5-5,6 tỷ đồng dành riêng cho khách có khả năng thanh toán trọn gói bằng tiền mặt.

“Mức giá hiện tại đã hạ hơn 1 tỷ đồng so với mức khởi điểm, thế nhưng đến bây giờ tôi vẫn chưa thể chốt giao dịch với bất kỳ ai”, anh Hội ngao ngán chia sẻ.

Báo cáo từ đơn vị nghiên cứu JLL Việt Nam chỉ ra rằng, tính riêng 6 tháng đầu năm, thị trường ghi nhận thêm khoảng 4.100 sản phẩm nhà liền thổ ra mắt, tập trung ở các khu đô thị quy mô lớn ngoài trung tâm như The Global City, Senturia An Phú cùng Vinhomes Saigon Park. Sự xuất hiện của nguồn cung mới sở hữu mặt bằng giá mềm hơn đã kéo mức giá sơ cấp trung bình xuống ngưỡng 195 triệu đồng/m2 đất, tương ứng mức giảm 56% so với giai đoạn cùng kỳ năm ngoái.

Sức mua duy trì ở mức thấp dù mặt bằng giá liên tục điều chỉnh

Đánh giá về thực trạng này, chuyên gia bất động sản Nguyễn Tất Thịnh nhận định rằng thị trường đang xuất hiện làn sóng hạ giá ở nhiều loại hình, nhưng thanh khoản tổng thể vẫn giậm chân ở mức thấp. Nguyên nhân cốt lõi xuất phát từ sự cẩn trọng của cả giới đầu tư lẫn nhóm khách hàng mua ở thực trong bối cảnh lãi suất ngân hàng có xu hướng gia tăng, kéo theo sức hút lớn từ kênh gửi tiết kiệm.

“Những người nắm giữ tài chính thời điểm này có xu hướng ưu tiên giữ tiền mặt để quan sát diễn biến tiếp theo, thay vì mạo hiểm xuống tiền vào các tài sản địa ốc”, ông Thịnh phân tích.

Bên cạnh đó, việc giá trị bất động sản từng bị đẩy lên quá cao trong giai đoạn 2-3 năm trước khiến mức giá dù đã điều chỉnh giảm hiện tại vẫn nằm ngoài khả năng tài chính của số đông. Chẳng hạn, các căn nhà nằm trong hẻm xe hơi ở vùng trung tâm TPHCM đang dao động phổ biến ở mức 8-10 tỷ đồng/căn. Dù đã hạ khoảng 1 tỷ đồng, mặt bằng giá sau chiết khấu vẫn là rào cản quá lớn đối với nhóm khách hàng sở hữu dòng tiền tích lũy tầm 4-5 tỷ đồng.

“Sở hữu ngân sách khoảng 4-5 tỷ đồng, người mua rất khó tìm kiếm được một căn nhà hẻm ô tô đúng nghĩa tại các địa bàn trung tâm (cũ) như Bình Thạnh, Phú Nhuận hay quận 3. Khách hàng hầu như chỉ có thể tiếp cận phân khúc này ở những khu vực xa hơn như một số phường thuộc TP Thủ Đức, tuy nhiên số lượng sản phẩm rao bán cũng rất hạn chế”, ông Thịnh chia sẻ thêm.

Mặt bằng lãi suất vay vốn trung và dài hạn đã ghi nhận mức tăng khoảng 2 điểm %, hiện vượt ngưỡng 12%/năm (Nguồn: MBS)

Mặt khác, các rào cản liên quan đến thông tin quy hoạch, hồ sơ pháp lý hay chất lượng thực tế của bất động sản cũng làm gián đoạn nhiều cuộc đàm phán. Thực tế đã có không ít nhà đầu tư dành thời gian khảo sát, trực tiếp cân nhắc việc chốt hợp đồng nhưng cuối cùng đành rút lui do vướng phải các sự cố phát sinh.

Theo dự báo từ Công ty chứng khoán MBS, mức lãi suất duy trì ở tầm cao đang tạo ra áp lực tiêu cực lên tính thanh khoản của thị trường địa ốc, đặc biệt khi nguồn cung bắt đầu bung mạnh từ thời điểm cuối năm trước. Xu hướng chung của các nhà đầu tư hiện nay là tiếp tục nghe ngóng giá giảm sâu hơn khi có thêm nhiều sự lựa chọn dự án, đồng thời áp lực từ chi phí vay vốn vẫn chưa hạ nhiệt.

Trước tình hình lãi suất neo cao, các doanh nghiệp phát triển dự án đã chủ động tung ra những chương trình ưu đãi hỗ trợ lãi suất cố định, giảm khoảng 3-4% so với mặt bằng thị trường kèm chính sách ân hạn nợ gốc từ 1-2 năm… nhằm mục đích cải thiện tỷ lệ tiêu thụ đang khá ảm đạm. Dẫu vậy, sức hấp thụ chung của toàn thị trường nhiều khả năng vẫn dừng ở mức khiêm tốn do gánh nặng lãi suất cùng lượng hàng tồn kho tăng nhanh.

Cảm ơn quý độc giả đã dành thời gian theo dõi bài viết. Mời bạn tiếp tục tham khảo những thông tin và góc nhìn chuyên sâu khác về thị trường bất động sản thông qua các bài viết liên quan phía dưới.