TP HCM bỏ bảng giá đất và hệ số K trong bồi thường thu hồi đất

Từ ngày 1/7, TP HCM chính thức áp dụng quy định về hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) theo Nghị quyết 254 của Quốc hội — nhằm tháo gỡ các vướng mắc trong quá trình thi hành Luật Đất đai. Một trong những điểm đáng chú ý nhất của quy định này là việc loại bỏ bảng giá đất và hệ số K khỏi các trường hợp bồi thường thu hồi đất.

Bồi thường thu hồi đất sẽ dựa trên giá cụ thể từng vị trí

Theo nội dung UBND TP HCM vừa thông qua, các trường hợp Nhà nước thu hồi đất sẽ không còn căn cứ vào bảng giá đất hay hệ số K. Thay vào đó, giá đất phục vụ bồi thường được xác định theo giá cụ thể của từng trường hợp, từng vị trí, chiếu theo quy định tại Nghị định 49.

Việc định giá sẽ do các đơn vị tư vấn và thẩm định có chức năng đảm nhận, thông qua phương pháp xác định giá đất cụ thể. Cơ chế này được kỳ vọng giúp mức bồi thường tiệm cận sát hơn với giá thị trường tại thời điểm thu hồi, từ đó giảm thiểu tình trạng chênh lệch và hạn chế khiếu nại phát sinh.

Cơ chế xác định giá đất cụ thể này cũng được mở rộng áp dụng trong các tình huống khác như: định giá quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, cũng như các trường hợp gia hạn hoặc điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, thay đổi quy hoạch chi tiết hay chuyển đổi hình thức sử dụng đất.

Những trường hợp vẫn áp dụng bảng giá đất kết hợp hệ số K

Đối với các trường hợp ngoài diện bồi thường thu hồi đất, TP HCM tiếp tục sử dụng bảng giá đất kết hợp với hệ số K. Hệ số điều chỉnh theo biến động thị trường (K1) và hệ số điều chỉnh theo yếu tố khác (K3) đều được duy trì ở mức 1, không phát sinh thêm chi phí nào ngoài bảng giá đất hiện hành.

Hộ gia đình và cá nhân có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất thuộc nhóm áp dụng hệ số K bằng 1, tức là nghĩa vụ tài chính được tính theo đúng bảng giá đất, không bị đội thêm chi phí.

Hệ số K2 áp dụng cho dự án đầu tư theo quy hoạch

Riêng với các dự án đầu tư xây dựng theo quy hoạch, sẽ có thêm hệ số điều chỉnh theo quy hoạch (K2). Đối với dự án cao tầng, K2 dao động từ 1 đến 1,7 lần tùy theo hệ số sử dụng đất; với dự án thấp tầng và khu công nghiệp, mức dao động là từ 1 đến 1,3 lần.

Cụ thể, dự án cao tầng có hệ số sử dụng đất dưới 4 lần áp dụng K2 bằng 1; từ 4 đến dưới 5 lần là 1,1; từ 5 đến dưới 6 lần là 1,2. Hệ số tiếp tục tăng dần theo mật độ xây dựng, đạt mức tối đa 1,7 lần khi hệ số sử dụng đất từ 10 đến dưới 11 lần. Trường hợp vượt ngưỡng này, mỗi bậc tăng thêm sẽ được cộng thêm 0,1 vào hệ số.

Đối với nhà ở thấp tầng dạng liền kề, biệt thự, khu công nghiệp và cụm công nghiệp: hệ số sử dụng đất không quá 1 thì K2 bằng 1; từ trên 1 đến 2 tương ứng K2 trên 1 đến 1,1; từ trên 2 đến 3 là trên 1,1 đến 1,2; và từ trên 3 đến 4 là trên 1,2 đến 1,3.

Phạm vi áp dụng và cam kết điều chỉnh linh hoạt

Hệ số K được xây dựng và ban hành cho toàn bộ 168 phường, xã và đặc khu thuộc TP HCM, áp dụng với cả đất nông nghiệp lẫn phi nông nghiệp theo từng tuyến đường và vị trí cụ thể. Đây là cơ sở pháp lý để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, cũng như các loại thuế, phí và nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai.

Thành phố cũng cam kết sẽ tiếp tục theo dõi và điều chỉnh hệ số K nếu thực tế thị trường có biến động, nhằm đảm bảo mức giá luôn phản ánh đúng diễn biến thực tế. Quyết định về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2026 có hiệu lực từ ngày 1/7, với Sở Nông nghiệp và Môi trường được giao làm đầu mối chủ trì, phối hợp các đơn vị liên quan để triển khai trên toàn địa bàn.

Cảm ơn bạn đã dành thời gian theo dõi bài viết. Nếu bạn quan tâm đến các diễn biến mới nhất về chính sách đất đai và thị trường bất động sản TP HCM, đừng bỏ lỡ những bài viết liên quan được cập nhật ngay bên dưới.