Một căn nhà siêu mỏng điển hình tại Nhật Bản (Ảnh: Yahoo News).
Nhà siêu mỏng, siêu méo là bài toán đô thị không hiếm gặp ở châu Á, nơi quá trình đô thị hóa diễn ra dồn dập trong nhiều thập niên. Để kiểm soát tình trạng này, các quốc gia như Nhật Bản, Hàn Quốc và Trung Quốc đã xây dựng những giải pháp pháp lý và quy hoạch riêng biệt, trong đó tái điều chỉnh đất đai nổi lên như một công cụ then chốt.
Nhật Bản: Bộ quy định chặt chẽ và cơ chế tái điều chỉnh đất đai
Tốc độ đô thị hóa nhanh cùng mật độ dân số cao là hai nguyên nhân chính dẫn đến sự xuất hiện của nhiều ngôi nhà nhỏ hẹp, bất thường về hình dạng tại Nhật Bản. Tuy nhiên, thay vì cấm hoàn toàn loại hình này, chính phủ Nhật Bản đã ban hành một hệ thống quy định toàn diện và nghiêm ngặt liên quan đến việc xây dựng trên các thửa đất nhỏ hoặc méo mó.
Mục tiêu của bộ quy định này là bảo đảm an toàn phòng cháy chữa cháy, khả năng tiếp cận trong trường hợp khẩn cấp, khả năng chống chịu động đất, đồng thời duy trì sự thông thoáng cho các công trình lân cận. Những thửa đất không đáp ứng điều kiện theo luật định sẽ không được phép xây mới hay cải tạo công trình cũ.
Theo báo cáo của Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD), tái điều chỉnh đất đai là một trong những công cụ được vận dụng phổ biến nhất trong hệ thống quy hoạch đô thị của Nhật Bản. Cơ chế này hoạt động theo nguyên tắc gom nhiều thửa đất liền nhau thành một khu vực thống nhất, sau đó phân chia lại một cách hợp lý hơn.
Sau khi hợp nhất, một phần diện tích sẽ được dành cho hạ tầng công cộng như đường giao thông, công viên và các tiện ích thiết yếu khác. Phần còn lại được phân bổ trở lại cho các chủ đất ban đầu theo hướng tối ưu nhất có thể — họ nhận về diện tích nhỏ hơn nhưng với hình dạng vuông vắn, dễ xây dựng hơn. Để một dự án tái điều chỉnh được triển khai, cần có sự đồng thuận của ít nhất 2/3 số chủ đất liên quan.
Về lý thuyết, giải pháp này mang lại lợi ích tổng thể cho cộng đồng: dù mỗi chủ sở hữu phải chấp nhận mảnh đất nhỏ hơn, họ lại được hưởng môi trường sống được quy hoạch bài bản hơn với nhiều tiện ích xung quanh. Dù vậy, cơ chế này vẫn tiềm ẩn những phản ứng trái chiều từ người dân, đặc biệt khi họ cảm thấy việc phân chia lại đất chưa thực sự công bằng giữa các bên.
Hàn Quốc: Kiểm soát chia nhỏ đất và bảo vệ quyền lợi chủ sở hữu
Làn sóng đô thị hóa mạnh mẽ tại Seoul từ những năm 1960 đã kéo theo sự xuất hiện của nhiều căn nhà nhỏ, mỏng và méo mó. Khi nhà nước tiến hành mở rộng đường xá và thu hồi đất, phần diện tích còn lại trong tay người dân thường quá bé và thiếu tính quy chuẩn. Đến nay, áp lực bất động sản tại các đô thị lớn của Hàn Quốc vẫn khiến loại nhà này tiếp tục tồn tại.
Hạn chế chia nhỏ thửa đất
Hàn Quốc đã thiết lập các điều luật nhằm ngăn chặn việc phân tách một thửa đất lớn thành những mảnh quá bé hoặc có hình dạng bất thường — vì đây chính là nguồn gốc phát sinh nhà siêu mỏng, siêu méo. Tùy theo từng loại công trình xây dựng, pháp luật Hàn Quốc đều quy định diện tích đất tối thiểu cần đáp ứng để được cấp phép xây dựng.
Quy định về đất dư thừa sau thu hồi
Luật quy hoạch đô thị của Hàn Quốc cũng có điều khoản riêng để xử lý phần đất còn sót lại sau khi nhà nước thực hiện các dự án hạ tầng. Cụ thể, nếu diện tích còn lại sau thu hồi trở nên quá khó sử dụng cho mục đích ban đầu, chủ sở hữu có thể yêu cầu đơn vị thực hiện dự án mua lại phần đất đó. Ngoài ra, sau khi có thông báo chấp thuận dự án, chủ đất cũng có quyền đề nghị hội đồng trưng thu đất có thẩm quyền tiến hành trưng thu phần đất dư này.
Các khoản đất được xem là "dư thừa" khi diện tích còn lại quá nhỏ hoặc hình dạng quá bất thường đến mức không thể hoặc rất khó xây dựng công trình lên đó. Trong trường hợp giá trị quyền sử dụng đất bị sụt giảm do việc thu hồi một phần, chủ sở hữu sẽ được nhận khoản bồi thường tương ứng với mức thiệt hại thực tế.
Mục đích của quy định này là ngăn ngừa tình huống một chủ đất sau khi bị giải tỏa một phần vẫn tiếp tục xây dựng trên phần còn lại quá nhỏ hoặc méo mó, từ đó hình thành những công trình kém thẩm mỹ và ít giá trị sử dụng thực tiễn.
Hợp thửa để tái định cư
Bên cạnh đó, Hàn Quốc còn áp dụng cơ chế hợp thửa trong khuôn khổ các dự án tái định cư. Những thửa đất nhỏ, hình dạng bất quy tắc được thu hồi và gộp lại, sau đó toàn bộ khu vực được quy hoạch lại, bổ sung tiện ích công cộng và phân bổ trở lại cho người dân theo một phương thức phù hợp, nhận được sự ủng hộ rộng rãi.
Trung Quốc: Quy định địa phương và cơ chế đàm phán gộp đất
Giống với nhiều đô thị lớn khác trong khu vực, các thành phố trọng điểm của Trung Quốc cũng phải đối mặt với thực trạng xuất hiện nhiều thửa đất nhỏ, hình dạng không đều sau quá trình triển khai các dự án hạ tầng và mở rộng đường bộ. Phần đất bị cắt xén trong quá trình thực hiện dự án thường để lại những mảnh còn lại không đủ điều kiện xây dựng.
Không có luật chuyên biệt ở cấp quốc gia điều chỉnh loại nhà siêu mỏng, siêu méo tại Trung Quốc. Thay vào đó, từng địa phương tự ban hành quy định riêng về diện tích đất tối thiểu được phép xây dựng tùy theo mục đích sử dụng cụ thể của công trình.
Đối với phần đất còn dư lại sau các dự án, nếu diện tích quá nhỏ hoặc hình dạng không đáp ứng yêu cầu xây dựng, người có quyền sử dụng đất có thể thương lượng để hợp nhất với dự án liền kề nhằm đáp ứng các điều kiện theo quy định. Cơ chế đàm phán và hợp nhất này được thực hiện theo hướng dẫn riêng của từng địa phương.
Cảm ơn bạn đã dành thời gian theo dõi bài viết. Nếu bạn quan tâm đến các vấn đề quy hoạch đô thị và thị trường bất động sản, đừng bỏ qua những bài viết liên quan được gợi ý ngay bên dưới.
Ý kiến bạn đọc (0)